龐溟 仲量聯(lián)行大中華首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部主管，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士

最近，仲量聯(lián)行及領(lǐng)盛投資管理聯(lián)合發(fā)布了2024年全球地產(chǎn)透明度指數(shù)（GRETI）。報告顯示，在市況仍未明朗的情況下，地產(chǎn)市場的透明度成為影響投資決策的關(guān)鍵因素：積極投資於科技應(yīng)用、人工智能、數(shù)據(jù)齊備和可持續(xù)發(fā)展等領(lǐng)域的市場擁有更高的透明度，有助投資者了解全球不同地區(qū)的地產(chǎn)投資、發(fā)展和租用情況，因而在競爭中脫穎而出。

自仲量聯(lián)行2022年發(fā)布上一份全球地產(chǎn)透明度指數(shù)報告以來，大多數(shù)國家和地區(qū)的地產(chǎn)透明度均有所提升。在最新的GRETI排名中，中國香港名列「具透明度」類別，位列全球第15位，排名穩(wěn)居亞洲前列，僅次於第11位的日本和第13位的新加坡。

港可持續(xù)發(fā)展透明度仍可提升

雖然香港在透明度的總體得分有所上升，但在可持續(xù)發(fā)展方面仍有提升空間，而這正是全球領(lǐng)先透明市場持續(xù)進(jìn)步的關(guān)鍵。在新加坡和澳洲等其他市場，政府已立例推動可持續(xù)發(fā)展，私人企業(yè)的參與度也極高。國際投資者日益關(guān)注ESG和可持續(xù)發(fā)展因素，將其視為評估長期價值和降低風(fēng)險的重要指標(biāo)。香港如能積極回應(yīng)這一趨勢，制定更進(jìn)取的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，並推動地產(chǎn)行業(yè)的綠色轉(zhuǎn)型，將有望持續(xù)吸引國際資本並保持競爭力。

高透明度市場吸逾八成地產(chǎn)資金

在全球方面，最新的透明度指數(shù)顯示，歐洲依然穩(wěn)居透明度榜首，其中商業(yè)地產(chǎn)市場高度透明，而且透明度升幅最為顯著。美國、加拿大、法國和澳洲等國家的透明度升幅最大。在過去兩年間，這些排名靠前、具高透明度的市場吸引了超過1.2萬億美元的直接商業(yè)地產(chǎn)投資，佔全球投資總額八成以上。

隨著地緣政治緊張局勢和選舉周期等外部挑戰(zhàn)日益突出，全球地產(chǎn)市場投資者較以往更重視透明度。隨著資本市場活動增加，在不同專業(yè)行業(yè)和細(xì)分行業(yè)中具備透明定價和基礎(chǔ)因素的市場，預(yù)計將在流動性的周期性復(fù)甦中保持領(lǐng)先地位。

與此同時，可持續(xù)發(fā)展在2024年指數(shù)各項指標(biāo)中取得最顯著的改善，主要由於各國為達(dá)成《巴黎協(xié)定》的目標(biāo)，力爭在2030年前將碳排放量減半，同時引入強(qiáng)制性減碳路徑，包括制定新的建築性能標(biāo)準(zhǔn)、可持續(xù)報告要求和企業(yè)承諾。法國、日本和美國在可持續(xù)發(fā)展方面位居全球前列，這三個國家均要求新建及現(xiàn)有建築物遵守能源績效規(guī)定、提供能源使用報告以及積極保護(hù)和恢復(fù)生物多樣性。此外，該等市場均訂有清晰明確的長期路徑，持續(xù)布局更可持續(xù)的地產(chǎn)市場，致力打造最透明且可預(yù)測的市場環(huán)境，讓租戶能夠充滿信心地作出決定，政府能夠?qū)崿F(xiàn)減碳目標(biāo)，投資者亦能夠確保其投資組合的未來價值。

全球低碳辦公空間需求殷切

然而，可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)雖已顯著改善，卻仍是全球透明度最低的指標(biāo)之一。除了部分高度透明的市場外，強(qiáng)制性建築性能標(biāo)準(zhǔn)、建築能源使用的公開披露、氣候風(fēng)險報告和韌性規(guī)劃等方面仍然不足。建築物減碳改造的速度需要加快兩倍，才能與淨(jìng)零碳路徑保持一致，而綠色建築的需求遠(yuǎn)超供應(yīng)。隨著更多新法規(guī)陸續(xù)頒布，預(yù)計未來兩年內(nèi)全球各大經(jīng)濟(jì)體在可持續(xù)發(fā)展方面的透明度將會持續(xù)提升。而預(yù)計到2030年，全球主要市場中只有30%的低碳辦公空間需求能夠得到滿足。

展望未來，人工智能及更高標(biāo)準(zhǔn)的可持續(xù)發(fā)展義務(wù)和報告等其他因素將持續(xù)推動投資者追求更高透明度的市場。過去10年間，工業(yè)和生活領(lǐng)域在全球投資中所佔比例已從29%上升至去年佔全球直接投資的50%，機(jī)構(gòu)投資者亦越來越積極投資數(shù)據(jù)中心或?qū)嶒炇业刃屡d資產(chǎn)類型。隨著技術(shù)整合和可持續(xù)發(fā)展等新興趨勢出現(xiàn)，投資者積極尋求能夠從這些長期主題中獲益最多的資產(chǎn)，因而擴(kuò)大了可投資領(lǐng)域，令資本大幅重新分配和多元化配置更顯重要和必要。

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