李婉茵 高力研究部主管

香港「銀髮一族」數目將迎來飆升，據特區政府統計處於去年發布的人口推算預測，踏入2046年，將有三分之一人口年齡達65歲或以上，然而隨著社會及經濟轉型發達，這批具優渥經濟條件的未來「銀髮一族」，在相應的生活需求及社會配套上，目前仍未有針對的供應，有待政策及市場層面革新，締造樂齡生活，激發銀髮經濟的潛力。

傳統看法上，社會一般就「高齡人口」（Senior Population），單純以年齡及就業狀態歸納成一群體，而事實上，隨著健康及醫療科技的進步，從一般退休年齡65歲作計算，生命餘暉的綻放，仍能延續20年，而從老人學的領域有更仔細的區分，可分為由55歲至64歲開始納入「準退休人群」（Pre-retirement）、65歲至74歲的「青老人」（Young-Old）、中老人（Old-Old / Middle-Old）以及85歲以上的最老的人（Oldest-Old）。不同階段的老化發展，在生理、心理及社會層面的需求可變化多端，故此對生活居所和配套具有更高層次，包括生活安全、配備、護理、公共衞生、地理及心理照顧等的需求，可是香港目前所提供約81,000個長者居所中，包括長者住屋及安老院舍只有不到十分之一的獨立居住單位，能夠滿足中、高端規格老齡人口的需求，而絕大部分均由政府或公營機構參建及營運，私人參與的長者居所及設備卻是捉襟見肘。

高端私營長者住宅供不應求

有研究顯示，香港21歲至79歲人口中有7%是高淨值人士，其資產總值超過1,000萬港元，資產中位數達到1,600萬港元，與上一代相比，這群銀髮族對於生活質量、獨立自主性和社交參與有更高期望，其龐大的購買力，能夠負擔高端私營長者住宅，享受個性化護理、優質服務和舒適的生活方式。然而實際的供應差距，卻不單使他們難以在港過上理想生活方式，因此驅使他們另擇宜居地，內部需求外流，也不利於整體經濟的綜合發展。

工商物業可改建為長者住宅

私營長者居所的參與度低，究其原因在於設施的高昂營運成本及嚴格監管，受限的發展條件，導致市場參與的誘因減低。惟考慮到設施、營運服務及監管很多屬於必要的安全措施，故不宜放鬆，若政府欲鼓勵市場發展，則可以從前期的土地投資成本上，予以私營機構更大誘因或以創新方案作出相關土地的配置。例如將未被充分利用的商業或工業物業改造成長者住宅。這種方法不僅可以加快長者住宅的供應，還能實現現有社區對於居家安老的願景。並推廣「共融住屋」的建設模式。政府可以通過降低地價、加快審批流程和稅收減免來鼓勵私人發展商。

研「為租而建」土地發展模式

另外，為長者住宅發掘「為租而建」的土地發展模式。所有單位均為租賃用途，並由單一機構管理，有助於降低發展商的土地成本。此外，也可以考慮在北部都會區內設立一個「長者新發展區」，區內不僅提供住宅單位，更提供一系列針對長者所需的醫療、零售和服務設施，為香港及大灣區的長者提供多元且優質的住屋選擇，支持他們在退休後實現健康、自主、有尊嚴的生活方式。

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