龐溟 經濟學博士、經濟學家

最近有市場消息和討論稱，內地有關部門正在考慮進一步下調存量房貸利率，允許規模高達38萬億元（人民幣，下同）的存量房貸尋求轉按揭，以降低居民債務負擔和提振消費。根據相關傳聞，存量按揭客戶可以與銀行重新協商房貸利率，而不用等到通常調整利率的重新定價日（每年1月），也可以採用將現有按揭貸款直接轉入其他銀行、按照最新利率簽訂合同的「轉按揭」操作。

在筆者看來，種種傳聞和議論背後，是存量房貸利率與新發放房貸利率之間的巨大差距。自5月17日中國人民銀行宣布取消全國層面個人住房貸款利率下限等多項房地產金融優化政策以來，絕大多數城市均已相繼大幅下調甚至取消當地首套和二套房貸利率下限，金融機構可自主確定對客戶的個人住房貸款利率。《2024年第二季度中國貨幣政策執行報告》數據顯示，2024年6月，全國新發放個人住房貸款加權平均利率為3.45%，同比下降0.66個百分點。

存量與新增房貸利差擴大

在此情況下，疊加今年2月與7月5年期及以上貸款市場報價利率（LPR）兩次下調累計35個基點，存量與新增房貸利差迅速擴大。以北京為例，目前北京新發放的首套房貸利率和存量首套房貸利率分別約為3.4%和4.75%，從發放貸款時執行LPR加55個基點的利率到如今調整為LPR減45個基點，疊加LPR本身下調的35個基點，兩者利差高達135個基點。事實上，最近已有不再設定房貸利率下限的一線城市將新發放商業性房貸利率降至3%以下，和公積金貸款利率之間已幾無差距，和存量房貸利率之間的利差則進一步擴大。

存量房貸與新發放房貸的巨大利差，為居民提前還貸提供了重要的動機和誘因。部分房貸貸款人在房貸利差、個人資產負債表收縮等因素共同影響下，通過提前還貸、消費貸、經營貸等方式置換房貸，使商業銀行房貸業務出現了居民早償率高、房貸餘額降的現象，給銀行經營和信貸業務帶來擾動，也從經濟上、政治上、輿論上讓人民銀行面臨著下調存量房貸利率的壓力。正因如此，近期人民銀行提及「推動企業融資和居民信貸成本穩中有降」、「研究儲備增量政策舉措」，才引起各方關注。

可減少居民提前還貸行為

正如人民銀行在今年7月發布的《中國區域金融運行報告（2024）》中所言，存量房貸利率下調對減少提前還貸、拉動消費增長起到顯著作用。筆者認為，穩步有序下調存量房貸利率，將有利於降低居民房貸負擔和成本、減少居民提前還貸行為和保證銀行經營與穩定性，並能有效修復居民資產負債表，提振居民消費意願和信心。

最好的例子距離當下並不遙遠。2023年8月，人民銀行和國家金融監督管理總局針對全國存量與新增房貸利差高達100至200個基點的情況，發布《關於降低存量首套房屋貸款利率有關事項的通知》，提出按照市場化、法治化原則推動降低存量首套房貸利率，借款人可以通過申請新貸款置換存量、變更存量利率的方式減輕存量房貸壓力。

此後，商業銀行自9月25日起集中下調存量首套房貸利率至不低於發放時城市利率下限，扭轉了2023年8月居民提前還貸規模達4,324.5億元、與月均新發放房貸規模相當的趨勢。從數據上看，超過23萬億元存量房貸利率完成下調（佔存量按揭約60%），調整後加權平均利率為4.27%，平均下調0.73個百分點，惠及超過5,000萬戶家庭、1.6億人，每年節省利息支出約1,700億元。相比之下，2023年新發放個人住房貸款利率為4.1%，同比下降0.75個百分點，與存量房貸利率之間的差距並不大。

釋放購買力 提振消費信心

《中國區域金融運行報告（2024）》也披露，政策出臺後，2023年9月至12月房貸月均提前還款金額較政策出臺前的2023年8月下降10.5%。接受人民銀行重慶分行調查的居民中，有超過三成打算將節省的利息支出用於增加消費，這也直接推動了2023年四季度社會消費品零售總額同比增速達到近三年來同期最高水平，效果可謂立竿見影。

筆者估計，在新舊房貸利差加大的情況下，存量房貸利率的確存在調降空間，以更好地幫助居民部門減輕負債壓力和釋放購買力，提振支付能力和消費信心，更好地實現「以提振消費為重點擴大國內需求」、「經濟政策的著力點更多轉向惠民生、促消費」的政策訴求。2023年下調存量房貸利率後的LPR加點不能低於發放時城市利率下限，因此發放房貸時利率加點較高的城市的利率下調幅度相對來說較小。假設本輪房貸存量利率降至最新發放的房貸利率下限，個別城市存量利率調整幅度最多可達到70個至100個基點。

按照目前存量房貸款平均利率約為4%的現實和100萬元30年按揭貸款、採取等額本息還款方式等假設條件來測算，如果存量房貸利率下調70個基點，可減少借款人月供約400元，節約月供和總還款額約5%，購房人利息支出總額有望降低約1,600億元；如果存量房貸利率下調100個基點，借款人月供可減少550至600元，月供和總還款額可節約7%左右，購房人利息支出總額預計將減少約2,200億元。

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