龐溟 經(jīng)濟學(xué)博士、經(jīng)濟學(xué)家

8月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布，正研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市正在試點，其中房屋養(yǎng)老金需要個人承擔(dān)的部分已經(jīng)通過個人賬戶繳納現(xiàn)行的住宅專項維修資金的方式存在，試點的重點是政府使用公共資金、建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶。

實際上，對房屋養(yǎng)老金等制度的論述並非新提法，而是從2022年起已密集出現(xiàn)的表態(tài)和探索。當年「4·29」長沙居民自建樓房坍塌事故後，住建部在5月部署開展全國自建房安全專項整治時，便提出要研究建立房屋養(yǎng)老金制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。

在2023年6月，住建部部長倪虹便曾發(fā)表署名文章，指出住房發(fā)展已經(jīng)從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時期，城市發(fā)展由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整並重，進入城市更新的重要時期，要研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險三項制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

在筆者看來，房屋標的的生命周期較長、牽涉權(quán)益較多、安全要求較高。為了確保居民住房保持良好的居住屬性和安全狀態(tài)，必須以制度化形式設(shè)立資金歸集賬戶、留儲專項資金，應(yīng)對房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維護、修繕、更換、重建等工作。

留儲專項資金 確保住房安全

目前，內(nèi)地主要使用住宅專項維修資金的形式來專項處理與房屋共有部位和共用設(shè)施設(shè)備相關(guān)的維護和改造工作。依據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定，住宅專項維修資金一般由業(yè)主購買商品房或者房改房時自行繳納承擔(dān)，主要用於保修期滿後住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維修和更新、改造。但因這部分款項通常只佔建安成本的5%至8%。筆者認為，從供給上說，目前住宅專項維修資金的體量有限，且提取效率低、增值效率低、續(xù)繳效率低、使用效率低。

老舊房屋改造需求料快速提升

而伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)適應(yīng)從增量時代到存量時代的變化、供求關(guān)係和長期趨勢的變化，將逐步由總量擴張轉(zhuǎn)為存量上的改造、去庫存、消化和增量上的提質(zhì)、調(diào)整、優(yōu)化相結(jié)合。截至2022年底，內(nèi)地城鎮(zhèn)既有房屋中超過三成是本世紀之前所建、建成年份超30年房屋佔比也已接近20%，伴隨著過去二十年間中國房地產(chǎn)增量時代供給的放量，城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已超過300億平方米，未來數(shù)十年內(nèi)需要維護、改造的老舊房屋房齡將不斷增長、佔比將快速提升。從需求上說，目前住宅專項維修資金的量級已難以滿足房屋維護、修繕、保養(yǎng)、安全和老舊小區(qū)更新需要，也難以滿足居民住房需求從「有沒有」變?yōu)椤缸〉煤谩沟默F(xiàn)實轉(zhuǎn)型。

宜按比例提取土地出讓收入

在今年全國兩會期間，筆者在主持媒體組織的一場政策解讀和圓桌討論活動時，也聆聽了全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會會長柴強先生的高見。

柴強先生在稍後提交的《關(guān)於及早建立房屋養(yǎng)老金制度，保障人民群眾居住安全的提案》中指出：目前內(nèi)地存量住房維修主要依靠住宅專項維修資金或業(yè)主自籌資金進行，單個住宅小區(qū)歸集的資金規(guī)模一般僅為600萬元至900萬元甚至更低；隨著房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備日益老化，維修資金需求逐年增加，一些住宅小區(qū)的維修資金正快速減少甚至枯竭，但現(xiàn)有的住宅專項維修資金遠遠滿足不了房屋「應(yīng)修盡修」的需求；應(yīng)每年從當年土地出讓收入（地價款）或淨收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例，如按照土地出讓收入5%以上或土地出讓淨收益20%以上計提作為房屋養(yǎng)老金；通過建立房屋養(yǎng)老金制度，可以為房屋安全管理體系的建立和運轉(zhuǎn)提供資金保障，更好地履行政府房屋公共安全職責(zé)。

那麼，建立房屋養(yǎng)老金制度時作需要的公共賬戶資金將從哪裏來？根據(jù)專家學(xué)者們的分析，充實養(yǎng)老金公共賬戶的資金來源應(yīng)為公共資金，因此不會增加業(yè)主負擔(dān)、不會減損個人權(quán)益。

公共資金助夯實基礎(chǔ)做實賬戶

如果進行具體拆分，筆者預(yù)計公共賬戶的資金來源有可能包括國有土地出讓收入歸集、中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金、地方財政補貼、出售公房所得按比例留存等，為解決存量時代大規(guī)模城市更新和老舊小區(qū)維修、改造、更新問題夯實基礎(chǔ)、充實資金、做實賬戶，可以保障和提升居住質(zhì)量、品質(zhì)、環(huán)境、安全和資產(chǎn)價值，且有利於扎實推進保障性住房建設(shè)、城中村改造和「平急兩用」公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)「三大工程」，和房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策優(yōu)化調(diào)整結(jié)合在一起，成為推動優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的新起點、新抓手、新動能。

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