廖偉強 利嘉閣地產總裁

香港樓市連續兩年都出現了「過山車式」先高後低，至今仍在艱苦掙扎。回頭看今次的樓市下行周期，由2018年的中美貿易戰開始，接連出現新冠疫情、美國暴力加息，經濟和樓市承受重壓，至今剛好已經有六年。筆者對過去半個世紀的樓市下行周期做了一些研究，看看這些長期的淡市，每次會歷時多久；發現在大部分情況下，由危機引發到完結，最多會維持約六年。

以1980至1986年期間為例，當時中英就香港問題談判，造成大動盪，並引發了地產及金融的危機，這個淡市維持了約六年。至於1997至2003年的淡市，香港人可謂記憶猶新。先有亞洲金融風暴、再有科網股爆破，以及沙士等，這段期間樓市跌幅最大，整體下挫了約七成，這次跌市，同樣歷時約六年。究竟蕭條期六年完結是否不變的定律？也許大家可以看看今年的樓市變化再下定論。

籲留港消費 助力復甦

2024年過了七個多月，至今市場的負面消息仍然有很多，香港經濟疲弱，零售及餐飲業面對巨大的挑戰，香港人的消費力不斷轉到內地，令市道持續淡靜。港人的負面情緒擴散，並且在網上放大及互相感染。這些年，港人聚在一起閒談時，話題總離不開內地的消費有多劃算，服務有多好；在這種氛圍之下，香港的經濟似乎仍難以突破。

筆者不會反對香港人到內地消費，這是一個市場導向的趨勢；北上消費幫助香港人用較少的成本去紓緩生活壓力，這也絕對是好事。不過，香港人也不忍看著這地方一直差落去，要激活香港經濟，香港人就應該同舟共濟，多一些留港消費，多給香港商家機會，說好香港的故事，香港才可以逐漸「康復」過來。

人口趨升 存剛性需求

雖然經濟復甦緩慢，但也不代表樓市會就此長期處於低谷；長遠而言，香港的住屋仍有很大的需求。政府統計處的文件顯示，預計香港人口將由2019年的751萬，增加至2046年的819萬，合共估計增加68萬人，即是每年平均增加25,185人。這些新增人口對居住絕對有剛性的需求，但目前香港的每年供應量，並不能夠滿足這個增長速度，所以，樓價和租金在未來向上的機會必定大於向下。筆者相信「六六無窮」的定律，樓市經過了六年的困境，必定可以復元過來。

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