龐溟 經濟學博士、經濟學家

7月21日，《中共中央關於進一步全面深化改革、 推進中國式現代化的決定》正式發布，其中第44條指出，要加快建立租購並舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式；要加大保障性住宅建設和供給，滿足勞工團體剛性住房需求；支持城鄉居民多樣化改善性住房需求；充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減房屋限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準；改革房地產開發融資方式和商品房預售制度；完善房地產稅制。

加快建立租購並舉住房制度

其實在中共二十大報告中已經提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。所以在接下來的工作中，各等級城市應當遵循國家層面住房保障體系的頂層設計，從助力多主體供給、確立多渠道保障上下功夫，加快完善以公租房、保障性租賃住房、共有產權住房為主體的住房保障體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求。具體來說，公租房、保租房和配售型保障房為主體的保障性住房建設將提速，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足。應當以大力發展保障性租賃住房為重點，大力推動住房租賃市場發展，完善「購＋租」、「市場＋保障」的住房體系，考慮「收舊換新」、「以舊換新」，將部分存量商品房轉化為保障性租賃住房來「消化存量」，並採取「市場＋保障」雙軌模式「優化增量」，推進以人定房，以房定地，統籌「市場＋保障」的住宅用地供應安排，推動人口淨流入的大城市等主要利用存量土地和房屋建設小戶型、低租金保障性租賃住房，從租房品質、服務標準、市場規範等方面加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題，促進房地產開發企業在租賃業務中尋找新的增長空間，促進金融機構進一步探索住房租賃金融產品和服務新模式。同時，也應當進一步規範發展公租房，因地制宜發展共有產權住房，穩步推進棚戶區改造，著力增強保障性住房供應，更好地滿足居民的基本住房需求。

進一步落實樓市調控「因城施策」

在需求端，預計各級政府將繼續結合本地實際，適時優化調整政策措施，促進房地產市場平穩運行，更好地滿足居民合理的購房需求。各地特別是一線和部分強二線城市，原有的限購、限售、限貸和限價等限制性措施有望逐步放鬆，可能的方向包括：分區、定向甚至全面鬆綁限購政策，調整限價政策，調整交易稅費徵免年限等財稅政策等等。在一線城市和高能級城市，雖然短期內全面取消住房限購政策的概率相對不大，但預計將根據房地產市場的具體表現，考慮從地段範圍上、從住宅等級上、從相關稅費上進一步調減住房限購政策的力度，而且取消限購和取消限價、限貸、限售將作為組合拳來有序使用。

另一方面，房地產市場調控的因城施策、一城一策、分類指導是一個靈活的、動態的、不斷優化的過程。各地應按照自身實際情況，有步驟、有秩序、有彈性、有差別地調整和優化當地房地產政策和各項措施，用足用好政策工具箱，跟進中央政府政策推出相關配套措施並確保落地生效，落實好房地產市場長效機制，以實現房地產市場的企穩復甦和長期、健康、可持續發展。如果個別城市的局部市場、局部地段、局部類型的樓市出現過熱的苗頭，因城施策的調控意味著包括限購在內的政策措施依然有可能及時出現、及時介入、及時降溫，更好地支持剛性和改善性住房需求。

新模式仍有進一步完善空間

構建房地產發展新模式，使供需平衡、市場穩定，是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。對於房地產市場，預計未來還會努力健全完善人房地錢四個要素聯動機制，實現以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產市場供需平衡、結構合理，防止市場大起大落。

為適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，各城市要根據當地實際情況，統籌考慮當地經濟社會發展、人口變化、產業布局、住房供需等方面情況，特別是房地產市場短期和中長期供求關係等，根據各類住房及用地供應規模、結構和區位，結合存量住房和存量土地等潛在供應情況，準確測算和研判住房需求、房地產項目合理融資需求，科學安排土地供應、引導配置金融資源。

為了加速建立「人、房、地、錢」要素聯動機制，預計在住房、資金、土地財稅等方面都有進一步完善的空間。例如，在住房方面，預計將完善從房屋開發、建設到維護使用全生命周期的管理制度，要改革完善商品房的開發、融資、銷售等基礎性的制度，有力、有序推進現房銷售，加快建立房屋的體檢、房屋的養老金、房屋的保險等專項制度。

在資金方面，預計將著眼於構建多層次、多主體、多渠道的房地產融資體系，對不同所有制市場主體一視同仁地提供政策支持和金融服務，更好地提升投資、融資和運營各環節的資金利用效率。在土地方面，預計將增強土地要素對優勢地區高質量發展保障能力，結合城市更新和老舊小區改造提升，提高土地利用效率，確保各地結合當地商品住宅去化周期、存量和增量供應規模來確定新增土地供應量，在發布出讓公告、組織出讓活動、供地各環節更好地實現穩定和均衡。

通過上述努力，房地產有望更好地做到低端有保障、中端有支持、高端有市場，實現房地產業良性循環和宏觀經濟健康增長，推動經濟社會高質量發展。

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