（香港文匯報記者 黎梓田）美國加息未停令香港銀行上調(diào)按息，加上經(jīng)濟未完全復(fù)甦，供樓能力仍吃力，港股表現(xiàn)牛皮資金被套，市民寧把資金轉(zhuǎn)入高息定存，加上靜候施政報告減辣佳音，估計未來住宅供應(yīng)增加等，六大因素令市民入市時都停一停，想一想，導(dǎo)致整體一、二手樓價及成交表現(xiàn)疲弱，不少指標(biāo)屋苑呎價已現(xiàn)急跌，而上月成交量按月更大跌兩成半。據(jù)市場數(shù)據(jù)顯示，70大鐵路屋苑盤呎價按月普遍下跌，僅12個屋苑錄得上升，個別屋苑按月跌幅更高達13%-14%。專家提醒指出，即使政府撤辣穩(wěn)樓市，換來的就只有一段平穩(wěn)的樓市「窗口期」，當(dāng)平穩(wěn)過後又會重返下跌大趨勢之中，基層市民入市須小心再小心。 

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)字，70大鐵路沿線屋苑之中，共有58個屋苑呎價錄得不變或下跌，其中下跌屋苑佔27個，跌幅最大為清水灣道8號以及天晉，分別按月跌14%及13%，而上車指標(biāo)屋苑嘉莊山莊則按月跌8%，呎價9,000元，為70大鐵路沿線屋苑唯一呎價跌穿一萬元之屋苑。呎價上升之屋苑只有12個，其中以寶翠園及匯璽升幅最大，分別按月升14%及10%。

泓亮諮詢及評估董事總經(jīng)理張翹楚表示，據(jù)差估署數(shù)字，目前樓價實際上已經(jīng)按年下跌了7.9%。與去年相比，樓價下跌的幅度已經(jīng)有所縮小。若與去年12月底相比，全年的漲幅大約收窄至1.34%。

上月二手成交近五年最差

高力香港研究部主管李婉茵接受文匯報訪問時表示，今年首8個月中小型樓價雖仍有輕微升幅，惟9月至10月低價成交個案增加，情況未反映在數(shù)字上，估計會繼續(xù)向下調(diào)整，全年樓價預(yù)計下跌4%至5%。李婉茵認(rèn)為，樓價主要受到股票市場、經(jīng)濟環(huán)境以及市民供款能力影響，惟香港在這三方面都未如理想，雖然撤辣未必能讓樓價回升，但至少能帶動成交宗數(shù)，如果政府不撤辣，下年樓價下行壓力會更大。

二手物業(yè)價量齊跌趨勢暫時無法扭轉(zhuǎn)，市場數(shù)據(jù)顯示，9月全港二手住宅註冊量按月跌約24.5%，僅錄2,088宗，創(chuàng)自2018年12月後57個月(近5年)新低。據(jù)美聯(lián)物業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及研究中心綜合土地註冊處資料統(tǒng)計70大鐵路沿線屋苑，9月共錄321宗二手註冊，較8月的357宗減少約10.1%。按月跌幅雖較全港二手住宅註冊量少，但值得留意是「零成交」的屋苑由8月的13個進一步增加至9月16個。美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝指出，二手市場價量齊跌，樓價近期持續(xù)下調(diào)，在9月份11個成交宗數(shù)最多的鐵路沿線屋苑之中，當(dāng)中有10個屋苑的平均實用呎價按月下跌。

9月份二手成交只有2,000多宗，是全年最差數(shù)字，並已經(jīng)接近去年11月的水平。他預(yù)計如果政府釋出減辣措施，可能會推高成交量至約3,000宗，接著可能會使樓價下跌的趨勢放緩或停止。因此，我們認(rèn)為有可能使價格平穩(wěn)，但如果沒有任何令人驚喜的因素，相信10月份的樓價可能會持續(xù)微跌。

買樓投資方面，市民更需小心，他認(rèn)為樓市將會有一個「窗口期」。換言之，政府可能在施政報告中推出減辣措施，對市場起到刺激作用，但無法改變整體大形勢，例如美國加息導(dǎo)致樓市價格下跌。不過，本港居住需求還是非常強勁，最近可以看到租金仍然在上漲，這是一個需求強勁的指標(biāo)，所以如果物業(yè)相關(guān)稅務(wù)調(diào)整或?qū)掦牐紫葧咏灰琢可仙会醿r格下跌的趨勢可能停止一段時間，但可能之後又會回到大趨勢中。

基本因素未變 股市樓市長遠仍弱

因此，張翹楚認(rèn)為，香港的股票市場和房地產(chǎn)市場從長遠來看可能會受到影響，市民需要小心謹(jǐn)慎地制定投資或入市策略，以避免對個人財務(wù)產(chǎn)生負面影響。

投資者：持續(xù)高息拖累樓市信心

投資者王家安表示，樓市觀望心態(tài)濃厚，一、二手交投受觀望氣氛、經(jīng)濟尚未完全復(fù)甦，以及息口前景未明朗等因素影響，加上巴以衝突爆發(fā)，目前樓巿除受上述外圍因素困擾外，本地各行各業(yè)亦未見起息，加上政府仍未能推出真正有效振興經(jīng)濟的措施，預(yù)料年底前樓價走勢依然疲弱，甚至跌穿年初價格也不會意外。

政府早前大幅放寬按揭保險的上限，惟不斷有銀行增加按息。他認(rèn)為，巿場早已消化政府於數(shù)月前放寬按揭保險上限的影響，但與此同時，銀行卻不斷調(diào)升按揭利率，假如沒有再進一步刺激樓巿的措拖，不排除持續(xù)高企的利率會再進一步壓抑成交表現(xiàn)。

王家安指，股市每日成交額持續(xù)低位徘徊亦反映巿場觀望氣氛濃厚，最基本原因是巿場看不通香港未來的發(fā)展方向，而股巿與樓巿的相關(guān)系數(shù)不論是價格走勢還是成交量，歷年來一向都是唇齒相依，所以當(dāng)股巿乏力，樓巿也不能倖免。

振興經(jīng)濟才能恢復(fù)信心

施政報告即刻出爐，市場預(yù)期政府減辣，王家安認(rèn)為，假如政府減辣，樓巿交投在短期內(nèi)會受刺激上升，但至於能否持續(xù)，卻很視乎施政報告能否提供真正有效振興香港經(jīng)濟的方向和措施，假如只是繼續(xù)老調(diào)重彈「夜繽紛」、「夜經(jīng)濟」等對香港經(jīng)濟沒有太大實質(zhì)幫助的措施，即使大幅減辣亦不會對樓巿有重大幫助。

王家安稱，目前市場同業(yè)拆息和按揭利率持續(xù)高企，在目前樓價走勢疲弱的情況下，相信定存回報率會比收租更高，假如沒有自住需要，做三個月至半年的定期可能是更佳選擇。

一手貨尾量逾2萬伙危險線

2023年第三季一手私人住宅新盤貨尾量續(xù)升，升到20,483個，創(chuàng)近20年新高。中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事楊明儀指出，在加息持續(xù)及樓價下跌打擊下，新盤銷情未如理想，拖累待售單位向上升穿二萬個危險水平。本地經(jīng)濟放緩，樓市下行調(diào)整未完，發(fā)展商新盤銷售壓力增加，展望第四季貨尾量將繼續(xù)增加。一手樓市積壓情況逐步惡化值得警惕。

楊明儀表示，2023年第三季選取332個新盤統(tǒng)計，單位總數(shù)125,369個，登記售出104,674個。貨尾20,483個，按季增加1,398個，數(shù)字是2003年第四季22,485個後的近20年高位。貨尾比重亦連升兩個季度，今年第三季錄16.3%，按季升1.2個百分點，創(chuàng)2013年第四季17.3%後近10年新高。

按區(qū)域統(tǒng)計，2023年第三季新界區(qū)的貨尾量明顯增多，按季增加605個，有9,086個，因為元朗增加532個，將軍澳增加482個，這兩區(qū)大型新盤銷情欠佳，留有較多貨尾待售所致。九龍區(qū)貨尾按季增加500個，有8,826個，增幅集中於黃大仙及紅磡，分別增加428個及224個。港島區(qū)貨尾按季增加293個，有2,571個，主要為香港仔增加382個。

2023年第三季貨尾量較多的地區(qū)：黃大仙3,638個，將軍澳2,037個，元朗1,974個，觀塘1,752個，大埔1,443個。